Почему в Южной Осетии часто возникают земельные споры и как они решаются

Наиболее актуальные вопросы в жизни любого государства - вопросы землепользования, прав на недвижимое имущество и землевладения. В Южной Осетии ими занимается Служба государственной регистрации, кадастра и картографии министерства юстиции (Югосреестр). О том, какие задачи входят в ответственность ведомства и какие проблемы возникают при их выполнении, Sputnik побеседовал с руководителем Югосреестра, главным государственным регистратором Аленой Кочиевой.

Права на недвижимое имущество

Среди задач, которыми занимается Югосреестр, - регистрация прав на недвижимое имущество. Это включает в себя право собственности, право бессрочного пользования, право безвозмездного пользования, право аренды, а также обременение прав на недвижимое имущество.

"Для разных видов прав установлены разные сроки регистрации. Допустим, регистрация права собственности занимает 14 дней, регистрация договора аренды - пять дней, получение выписки из реестра - четыре дня, регистрация договора залога - четыре дня", - рассказывает Кочиева.

Однако соблюдать эти сроки не всегда получается: во-первых, кадастровые работы выполняются с применением устаревшего оборудования, в частности, станций ГЛОНАСС, установленных еще в 2011 году. Кроме того, спутниковый сигнал в последние годы часто глушится, что также сказывается на сроках осуществления работ.

"Если, допустим, объект уже стоит на кадастровом учете, то со сроками у нас проблем не бывает. Но если надо провести работы, тогда у нас к сроку регистрации добавляется 14 рабочих дней на проведение работ. И плюс (из-за озвученных проблем) мы точно не можем сказать, в это время уложимся или нет", - объясняет Кочиева.

Квайса

При этом случаи отказов в регистрации - большая редкость, говорит главный регистратор: из более чем 6000 обращений в 2024 году отказов всего четыре. Происходит так потому, что специалисты Югосреестра уже на этапе приема документов от заявителей консультируют граждан, проверяют документы на наличие ошибок и подробно разъясняют, что надо исправить или донести.

"Чаще всего отказы бывают в случаях, когда в правоустанавливающих документах имеются такие ошибки, которые без судебного вмешательства невозможно исправить, и тогда заявителю даже нужен наш отказ, чтобы пойти с этим в суд. Например, такие-то сведения в его правоустанавливающем архивном документе мешают оформить право собственности, и человек просит суд признать его право (на недвижимость)", - говорит Кочиева.

Кадастровый учет: важен каждый сантиметр

Югосреестр также осуществляет практически все виды кадастровых работ: межевание земельных участков, установление границ, раздел или объединение участков, выдает планы этих участков... Кроме того, проводятся кадастровые работы и в отношении объектов капитального строительства, по результатам которых изготавливаются технические планы; происходит постановка на учет или снятие объекта с учета.

В процессе кадастрового учета часто возникают проблемы как у заявителей, так и у специалистов Югосреестра.

"Допустим, заявитель заказал кадастровые работы. Специалист выехал на место, провел работы, ввел данные, которые он получил при проведении работ в программу, а она показывает, что граница его земельного участка пересекает границу земельного участка, который у нас уже стоит на учете. При этом у того, чей земельный участок у нас стоит на учете, тоже есть правоустанавливающий документ, и у того, кто к нам вот сейчас обратился, тоже", - описывает ситуацию Кочиева.

Такое происходит, если в ранее выданных документах имеются ошибки: указанной в архивных бумагах квадратуры по факту на месте может не оказаться. В таких случаях владельцам обоих участков приходится работать над тем, чтобы прийти к какому-то согласию, пойти на определенные уступки. Это согласие также является юридическим документом - акты согласования подшиваются в межевые планы обоих владельцев. Если же договориться не получается, владельцам приходится разрешать спор в суде, причем иногда речь идет о 20 сантиметрах земли.

Картография

Иногда фактические границы земельного участка, предоставленные заявителем специалисту кадастровой службы, оказываются больше того, что указано в правоустанавливающем документе. Такое может быть, если участок не огорожен, а в документе нет конкретного описания его границ.

"В таких случаях мы говорим, что идет самозахват земельного участка. Они, конечно, очень тяжело воспринимают такой факт - говорят, мол, всю жизнь пользуюсь, все это знаю... А получается, что пользуются незаконно. Необходимо обратиться в соответствующую администрацию за тем, чтобы право было подтверждено, и тогда владельцу производят дополнительный отвод земельного участка, которым он пользуется без документов, и происходит оформление", - объясняет Кочиева.

Собственник земли - государство

Кочиева напоминает, что "владельцы" участков в любом случае являются не собственниками, а пользователями этой земли. Единственный собственник земли в Южной Осетии, согласно законодательству, это государство.

Если земля, находящаяся в пользовании у гражданина, используется не по назначению, государство имеет право ее изъять. Например, земельный участок, который должен использоваться под сельскохозяйственные работы, заваливается строительным мусором, или земля, отведенная под строительство, многие годы стоит заброшенной или с полуразрушенным объектом.

"Если земля используется не по назначению, если земля при использовании теряет качества... администрация соответствующего района имеет право обратиться в суд за тем, чтобы изъять этот земельный участок ввиду того, что он не используется по целевому назначению", - подчеркивает Кочиева.

Осень в горах

Законодательные изменения

Сложностей и проблем в работе Югосреестра достаточно, и для решения многих из них требуются изменения в законодательстве республики.

"В первую очередь нам нужен свой Земельный кодекс, своя система земельного законодательства. На сегодняшний день у нас имеются отдельные акты, регулирующие земельные отношения, но системы как таковой в целом нет. Мы применяем Земельный кодекс Российской Федерации, но ввиду того, что там есть частная собственность на землю, а у нас ее нет, очень сложно применять его на нашей территории", - говорит Кочиева.

Другая задача - нормативная подготовка к проведению полной инвентаризации земель и объектов капитального строительства. Полученные результаты затем будут внесены в реестр, установлены фактически существующие границы, добавлены актуальные сведения и исправлены ошибки. Такая инвентаризация позволила бы облегчить работу как сотрудникам Югосреестра, так и процесс оформления кадастровых документов и регистрации прав на имущество для граждан республики.